Wohnung geerbt. Welche Reihenfolge beim Entrümpeln, Renovieren und Übergeben ist die richtige?
Wer in einer geerbten Wohnung zuerst streicht, macht oft den teuersten Fehler. Die richtige Reihenfolge lautet sichten, entrümpeln, renovieren, reinigen, übergeben. Erst räumen, dann sehen, was renoviert werden muss. Wer Phasen tauscht, zahlt jede Arbeit ein zweites Mal.
Die Reihenfolge entscheidet über deine Zusatzkosten
Stell dir die typische Szene vor. Die Erben aus Hamburg fahren nach Gilching, sehen die volle Wohnung der Tante und engagieren sofort einen Maler. Die Wände werden gestrichen, dann ziehen die Möbel raus und stoßen überall an. Der Maler kommt ein zweites Mal. Doppelte Rechnung.
Hier ist der Punkt. Ohne leere Wohnung kannst du den echten Zustand von Wänden, Böden und Sanitär nicht beurteilen. Erst nach der Räumung siehst du, ob hinter dem Schrank Schimmel sitzt oder der Parkettboden Wasserränder hat. Renovierungs-Entscheidungen vorher sind reiner Blindflug.
Drei klassische Reihenfolge-Fehler aus unserer Praxis im Landkreis Starnberg:
- Boden verlegen vor Möbeltransport, danach Kratzer und Dellen
- Wände streichen vor dem Ausräumen, anschließend Stöße und Schmutzspuren
- Sperrmüllanmeldung vergessen, Räumtermin steht, Container fehlt
Jede dieser Pannen kostet im Schnitt einen Tageslohn plus Material, bei einer 3-Zimmer-Wohnung schnell mehrere hundert Euro extra. Das vermeidest du mit den folgenden vier Phasen.
Phase 1. Sichten, dokumentieren und Wertgegenstände sichern
Bevor irgendetwas aus der Wohnung getragen wird, gehst du mit dem Erbschein einmal komplett durch und sicherst die Wertsachen. Schubladen, Aktenordner, Schrank-Oberseiten, Schuhkartons unter dem Bett. Bargeld, Schmuck und Sparbücher kommen zuerst in eine abgeschlossene Box.
Im Anschluss sortierst du den Hausrat in drei Kategorien. Behalten, verschenken oder verkaufen, entsorgen. Fotografiere alles, was du behalten oder verkaufen willst. Bei Erbengemeinschaften ist diese Foto-Dokumentation Pflicht, sonst gibt es später Streit. Wichtige Dokumente wie Mietvertrag, Versorgungsverträge und Grundbuchauszüge landen in einer separaten Mappe.
Bleibt eine Frage. Was machst du mit Möbeln, die niemand will, aber zu schade für den Sperrmüll sind? Caritas, Diakonie und Sozialkaufhäuser holen funktionierende Möbel oft kostenlos ab. Das senkt das Entsorgungsvolumen für Phase 2.
Phase 2. Nachlasswohnung entrümpeln und entsorgen, was bleibt
Erst nach der Sichtung kommt die eigentliche Räumung. Profis schaffen eine 3- bis 5-Zimmer-Wohnung meist an einem Arbeitstag. In Eigenregie dauert das je nach Volumen mehrere Tage bis Wochen.
Im Landkreis Starnberg läuft die Entsorgung über AWISTA. Wichtig zu wissen, AWISTA holt keinen Sperrmüll ab. Du fährst selbst zu einem der 17 Wertstoffhöfe. Bis zwei Kubikmeter pro Anlieferung sind kostenfrei, alles darüber kostet extra. Die Abfallgebühren stiegen zum Jahr 2026 um rund 30 Prozent.
Im Landkreis Fürstenfeldbruck läuft es anders. Der AWB Fürstenfeldbruck nimmt Sperrmüll in haushaltsüblichen Mengen an den großen Wertstoffhöfen kostenlos entgegen, zusätzlich gibt es einen kostenpflichtigen Abholservice. Die Gebühren steigen dort 2026 um 18,8 Prozent.
Was bedeutet das konkret? Mit einer professionellen Räumung umgehst du Wertstoffhof-Fahrten und das Wiegen einzelner Fraktionen und sparst meist mehrere Werktage. Wir bei Adam Pohl Haushaltsauflösungen entsorgen über zertifizierte Entsorgungsfachbetriebe und trennen Elektroaltgeräte, Schadstoffe und verwertbare Stoffe sauber. Adam Pohl ist ausgebildete Fachkraft für Kreislauf- und Abfallwirtschaft, deshalb hat das Hand und Fuß.
Phase 3. Renovieren nur wo nötig. Decke, Wände, Boden in der richtigen Abfolge
Jetzt ist die Wohnung leer. Jetzt siehst du, was renoviert werden muss und was du dir sparen kannst. Eine geerbte Mietwohnung ohne wirksame Schönheitsreparaturklausel muss oft gar nicht gestrichen werden. Dazu gleich mehr.
Wenn renoviert wird, gilt die Gewerke-Reihenfolge der Maler-Innung. Von oben nach unten, vom Schmutzigen zum Sauberen.
- Decke streichen oder neu spachteln. Farbspritzer fallen sonst auf alles, was darunter passiert.
- Wände streichen oder tapezieren. Erst nach trockener Decke.
- Fenster- und Türrahmen lackieren oder reinigen.
- Bodenbelag verlegen oder aufbereiten. Parkett abschleifen kommt zuletzt.
- Fußleisten setzen. Sie decken den Übergang Wand zu Boden ab und kommen zum Schluss.
Wer den Boden vor den Wänden macht, riskiert Kratzer und Farbspritzer. Wer Fußleisten vor dem Streichen montiert, muss sie für die Maler-Arbeiten wieder abnehmen. Beides sind klassische Heimwerker-Fehler.
Renoviere nur, wenn es Mehrwert bringt. Eine Mietwohnung, die bald leer übergeben wird, braucht selten neue Tapeten. Eine Eigentumswohnung zum Verkauf profitiert dagegen stark von einer Auffrischung. Im Münchner Umland liegen die Quadratmeterpreise 2025 bei 6.100 bis 8.900 Euro. Bei 70 Quadratmetern bringen 100 Euro mehr pro Quadratmeter schon 7.000 Euro Mehrerlös.
Phase 4. Endreinigung und besenreine Übergabe mit Protokoll
Erst nach der Renovierung folgt die Endreinigung, am besten in zwei Stufen.
Zuerst grob. Bauschutt, Farbreste, Spachtelstaub und Verpackungen kommen raus, der Boden wird gekehrt oder gesaugt, die Fenstersimse abgewischt.
Dann fein. Sanitärbereich hygienisch gebrauchsfähig, Küche fettfrei, grobe Verschmutzungen weg. Das war es im Kern. Mehr als besenrein schuldet dir der BGB-Paragraf 546 in Verbindung mit der BGH-Rechtsprechung nicht.
Bei der Übergabe an den Vermieter oder Käufer läufst du gemeinsam durch die Wohnung, hältst Zählerstände fest, fotografierst jeden Raum und unterschreibst das Übergabeprotokoll beidseitig. Ohne Protokoll und Fotos steht später Aussage gegen Aussage.
Muss ich als Erbe überhaupt renovieren?
Und damit zum nächsten Schritt. Die rechtliche Lage entscheidet, ob du dir die Renovierung sparen kannst.
Schönheitsreparaturen wie Streichen, Tapezieren oder das Lackieren der Türen sind nur dann Erben-Pflicht, wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält und die Wohnung seinerzeit renoviert übergeben wurde. Der Bundesgerichtshof hat diese Linie mehrfach bestätigt. Wurde sie damals unrenoviert übernommen, reicht meist eine besenreine Übergabe.
Pro-Tipp. Lass den Mietvertrag vor der Renovierung kurz prüfen. Ein kurzer Termin beim Mieterverein kostet weniger als eine einzige gestrichene Wand. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, deshalb der Hinweis.
Bei Eigentum zählt nicht Pflicht, sondern Wirtschaftlichkeit. Frische Wände, sauberer Boden und ein gepflegtes Bad heben den Verkaufspreis spürbar. Wer dagegen schnell Liquidität braucht, verkauft besser wie besehen und überlässt die Renovierung dem Käufer.
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Häufige Fragen
Was kommt zuerst beim Räumen einer geerbten Wohnung, entrümpeln oder renovieren?
Erst entrümpeln, dann renovieren. Ohne leere Wohnung siehst du den echten Zustand von Wänden und Boden nicht. Wer vorher streicht, riskiert Schäden beim Möbeltransport und zahlt jede Arbeit zweimal.
Muss ich als Erbe die Wohnung renovieren, bevor ich sie dem Vermieter zurückgebe?
Nein, nicht automatisch. Schönheitsreparaturen sind nur Pflicht, wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag steht und die Wohnung renoviert übergeben wurde. Sonst reicht laut BGH eine besenreine Rückgabe.
Wann werden Böden verlegt, vor oder nach dem Streichen der Wände?
Der Boden wird nach dem Streichen verlegt. So vermeidest du Farbspritzer und Kratzer durch Leitern. Die korrekte Reihenfolge lautet Decke, Wände, Türrahmen, Boden, zuletzt Fußleisten.
