Müssen beim Auszug wirklich alle Bohrlöcher verschlossen werden?

Nein, nicht automatisch. Dübellöcher in üblichem Umfang gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch nach Paragraf 538 BGB. Verschließen ist nur Pflicht bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. Übermäßig viele Löcher oder durchbohrte Fliesen können dagegen Schadensersatz auslösen, auch ohne Klausel.

Kurz vor der Übergabe kommt fast immer dieselbe Sorge

Die meisten Mieter glauben, sie müssten beim Auszug jedes einzelne Bohrloch verschließen. So pauschal stimmt das nicht. Drei Tage vor der Übergabe stehst du mit Spachtelmasse, Schleifpapier und mulmigem Gefühl im Schlafzimmer und zählst Löcher. Im Bad waren es zwei Handtuchhalter. Im Wohnzimmer drei Regale. In der Küche das Magnetbrett.

Dahinter steckt eine ganz konkrete Angst. Wenn der Vermieter beim Termin auf die Wand zeigt, könnten 500 Euro Kaution oder mehr hängenbleiben.

Hier ist der Punkt. Bohrlöcher sind kein Schaden im Sinne des Mietrechts, solange sie zum normalen Wohnen gehören. Wer Regale anbringt, Lampen aufhängt oder Bilder dübelt, nutzt die Wohnung vertragsgemäß. Genau das schützt dich.

Was das Gesetz wirklich sagt und welche drei Fälle zählen

Die juristische Grundlage liefert Paragraf 538 BGB. Veränderungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten. Schon das alte BGH-Urteil VIII ZR 10/92 hat das für Dübellöcher klargestellt.

Ob du verschließen musst, hängt am Ende von drei Fällen ab. Welcher zutrifft, entscheidet dein Mietvertrag und die Anzahl der Löcher.

Fall eins. Deine Schönheitsreparaturklausel ist wirksam

Steht im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel und musst du beim Auszug renovieren, dann gehört das Verschließen der Bohrlöcher dazu. Sie sind Teil der Wandvorbereitung vor dem Streichen. Du kommst um Spachteln und Überstreichen nicht herum.

Wichtig. Viele alte Klauseln mit starren Fristen oder Endrenovierungspflicht sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam. Prüf den Wortlaut, bevor du Stunden investierst.

Fall zwei. Die Klausel ist unwirksam und die Löcher sind im üblichen Rahmen

Ist die Klausel unwirksam oder gibt es keine, brauchst du Bohrlöcher in der Regel nicht zu verschließen. Das Landgericht Berlin hat 149 Löcher in einer Wohnung noch als vertragsgemäß akzeptiert. Das Amtsgericht München sprach einer Mieterin trotz 59 Löchern 2.023 Euro Kaution zurück, weil ihre Klausel unwirksam war.

Als Richtwert gilt ein Korridor von etwa 10 bis 20 Löchern pro Raum. Was bedeutet das konkret? Wer normal eingerichtet hat, ist meist auf der sicheren Seite.

Es gibt aber Gegenmeinungen. Das Landgericht Wuppertal hat in einem Fall mit 126 Löchern entschieden, das sei ein Substanzeingriff und der Mieter müsse zahlen. Die Rechtsprechung ist also nicht einheitlich.

Fall drei. Zu viele Löcher oder durchbohrte Fliesen

Bei extrem vielen Löchern oder bei Schäden in empfindlichen Materialien greift Paragraf 280 BGB. Schadensersatz wird dann unabhängig von der Schönheitsreparaturklausel fällig. Dazu zählen durchbohrte Fliesen, durchbohrtes Parkett oder Glaselemente.

Faustregel. Wenn ein Außenstehender den Kopf schüttelt beim Anblick der Wand, wird es teuer.

Warum sind Fliesen ein teurer Sonderfall?

Fliesen sind die größte Falle bei der Übergabe. Anders als bei Wänden lassen sich Löcher hier nicht unsichtbar verschließen. Eine angebohrte Fliese ist optisch dauerhaft beschädigt und der Vermieter darf sie ersetzen lassen.

Das Amtsgericht Paderborn hat dazu am 8. April 2024 im Verfahren 51 C 135/23 ein klares Urteil gefällt. Eine Mieterin hatte sechs Fliesen für eine Duschwand angebohrt. Die Richter sprachen dem Vermieter 150 Euro Schadensersatz zu.

Die einfache Regel lautet. Bohr immer in die Fuge, nie in die Fliese. Die Fuge lässt sich ausspachteln und neu silikonieren. Die Fliese nicht. Das gilt für Küchenrückwand, Bad und Boden gleichermaßen.

So schließt du Dübellöcher fachgerecht in vier Schritten

Wenn du verschließen musst, geht es sauber und günstig in vier Schritten. Material kostet im Baumarkt zwischen 5 und 15 Euro für eine ganze Wohnung.

1. Dübel mit einer Schraube und Zange aus dem Loch ziehen, lose Reste auskratzen und das Loch aussaugen oder auspusten
2. Spachtel- oder Gipsmasse leicht überstehend einarbeiten und ausreichend trocknen lassen. Die Masse schrumpft in den ersten Stunden, die meisten Löcher musst du deshalb zweimal füllen. Wenn du die Stelle vorher anfeuchtest oder mit Tiefengrund einsprühst, hält sie besser.
3. Mit feinem Schleifpapier glatt schleifen, bis die Fläche bündig zur Wand ist. Geh vorsichtig vor, sonst reißt du die Stelle schnell wieder auf. Danach den Schleifstaub abwischen oder abfegen.
4. Mit Wandfarbe überstreichen, am besten mit genau der Farbe, die damals verwendet wurde. Sonst siehst du die Stelle später als Fleck.

Ein wichtiger Hinweis. Silikon ist zum Verschließen von Dübellöchern in Wänden falsch. Es lässt sich nicht überstreichen und bleibt sichtbar. Silikon gehört nur in Fugen im Bad oder in der Küche. Alternativ kannst du die Löcher auch mit Leichtfüller, feinem Putz oder Maleracryl verschließen. Dann behandelst du sie aber genauso vor wie oben beschrieben.

Wenn du den Maler beauftragst, liegen die Stundensätze in Bayern bei 50 bis 80 Euro. Reine Spachtelarbeit wird oft mit 20 bis 40 Euro pro Quadratmeter zzgl. MwSt. abgerechnet. Bei zehn Löchern dauert es höchstens eine Stunde, also lohnt sich Eigenleistung meistens.

Worauf du bei der Wohnungsübergabe im Landkreis Starnberg achten solltest

Der Wohnungsmarkt zwischen Gilching, Germering und Starnberg ist seit Jahren angespannt. Vermieter prüfen Übergaben hier oft genauer als anderswo, weil die Nachvermietung schnell laufen muss. Wer mit einer fairen Wandqualität rauskommt, vermeidet wochenlangen Schriftverkehr.

Ein gemeinsam erstelltes Übergabeprotokoll ist deine wichtigste Versicherung. Schreib jede Wand mit Bohrlöchern auf, mach Fotos mit Datum und lass beide Seiten unterschreiben. Wenn der Vermieter später eine Beanstandung nachträglich erfindet, hast du Beweise. Und damit zum nächsten Schritt.

Bei größeren Sanierungen oder ganzen Wohnungsauflösungen übernimmt Adam Pohl in Gilching nicht nur die Entrümpelung, sondern auch fachgerechte Renovierungsarbeiten und die besenreine Übergabe. Als ausgebildete Fachkraft für Kreislauf- und Abfallwirtschaft mit 20 Google-Bewertungen bei glatten 5,0 Sternen kennt er die Anforderungen der Vermieter im Landkreis Starnberg und Fürstenfeldbruck aus der Praxis.

Kurzer Rechtshinweis. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei strittigen Forderungen lohnt sich ein Gespräch mit dem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht.

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• besenrein übergeben, was Vermieter wirklich verlangen dürfen, für die Sauberkeitspflichten neben den Bohrlöchern
• typische Renovierungsfehler vermeiden und Zeit sparen, für saubere Wandarbeiten vor der Übergabe

Du hast Fragen zur Wohnungsübergabe: Wir sind für dich da

Du stehst kurz vor dem Auszug aus deiner Mietwohnung in Gilching, Germering oder im Landkreis Starnberg und willst Bohrlöcher und Renovierung lieber in Profihände geben? Adam Pohl übernimmt Entrümpelung, fachgerechte Renovierungsarbeiten und die besenreine Übergabe aus einer Hand. Sprich uns an. Telefon +49 151 50430354, E-Mail kontakt@pohl-adam.de. Die Vor-Ort-Besichtigung ist kostenlos, das Festpreisangebot bekommst du danach schriftlich. Adam Pohl ist ausgebildete Fachkraft für Kreislauf- und Abfallwirtschaft und arbeitet mit 5,0 Google-Sternen aus 20 Bewertungen.