Was bedeutet besenrein wirklich und reicht Fegen beim Auszug?

Besenrein bedeutet laut BGH nur grobe Verschmutzungen

Der Vermieter steht mit Klemmbrett in der Tür, du hast den Besen in der Hand und plötzlich diskutiert ihr über Fugen im Bad. Klassische Szene bei einer Wohnungsübergabe in Gilching. Genau hier entscheidet sich, ob deine Kaution komplett zurückkommt oder ob 800 Euro hängenbleiben.

Der Bundesgerichtshof hat den Begriff im Urteil VIII ZR 124/05 klar definiert. Besenrein heißt Durchkehren mit dem Besen, grobe Verschmutzungen entfernen, sonst nichts. Der Begriff steht übrigens nicht im Gesetz. Paragraf 546 BGB regelt nur, dass die Wohnung bei Mietende zurückgegeben werden muss. Wie sauber, definiert die Rechtsprechung.

Hier ist der Punkt. Viele Mieter wischen, schrubben, putzen Fenster und denken, sie hätten ihre Pflicht erfüllt. Andere kehren nicht mal die Krümel vom Boden weg und wundern sich dann über den Kautionsabzug.

Welche Aufgaben beim Auszug wirklich Pflicht sind?

Diese Punkte schuldest du dem Vermieter immer, egal was im Mietvertrag steht:

• Eigene Möbel und persönlicher Müll vollständig raus
• Böden kehren oder saugen, Teppich saugen laut BGH XII ZR 15/07
• Grobe Verschmutzungen entfernen, etwa verschüttete Flüssigkeiten oder Krümel
• Spinnweben in Ecken und an Lampenfassungen
• Klebereste von Wänden, Türen und Böden lösen
• Kühlschrank leeren, abtauen und auswischen
• Sanitäranlagen hygienisch gebrauchsfähig hinterlassen, also kein Schimmelrand in der Dusche

Das war es im Kern. Du musst nicht feucht wischen, keine Fenster putzen und auch keine Heizkörper reinigen.

Bleibt eine Frage. Was passiert, wenn der Mietvertrag eine Endreinigungsklausel enthält? Schauen wir uns das gleich an.

Diese Forderungen darf dein Vermieter oft gar nicht stellen

Das hier musst du beim Auszug nicht leisten, auch wenn es im Mietvertrag steht:

• Fenster putzen, außer sie sind sichtbar grob verschmutzt
• Komplette Grundreinigung der Wohnung
• Teppichshampoonierung oder Tiefenreinigung der Polster
• Bohrlöcher mit Spachtelmasse füllen, wenn die Menge ortsüblich bleibt
• Neue Silikonfugen ziehen
• Schönheitsreparaturen wie Streichen, wenn die Klausel unwirksam ist

Eine starre Grundreinigungsklausel hält vor Gericht selten. Das Amtsgericht Sonneberg hat im Verfahren 4 C 73/23 entschieden, dass solche Klauseln den Mieter unangemessen benachteiligen und nach Paragraf 307 BGB unwirksam sind. Auch das Landgericht Berlin hat in 67 S 186/23 in dieselbe Richtung geurteilt.

Bohrlöcher sind ein Dauerstreit. Der BGH erlaubt eine ortsübliche Menge, das Amtsgericht München hat in einem bekannten Fall sogar 59 Löcher in einer Mietwohnung akzeptiert.

Wichtig zur Abgrenzung. Besenrein ist nicht dasselbe wie Schönheitsreparaturen. Schönheitsreparaturen betreffen Wände, Decken und Türen. Besenrein betrifft den Sauberkeitszustand. Das sind zwei verschiedene rechtliche Baustellen.

So schützt ein Übergabeprotokoll deine Kaution

Jetzt wird es interessant. Das Übergabeprotokoll ist deine wichtigste Versicherung gegen späten Ärger. Ohne Protokoll steht später Aussage gegen Aussage und der Vermieter sitzt mit deiner Kaution am längeren Hebel.

So gehst du vor. Du läufst gemeinsam mit dem Vermieter durch die Wohnung, du hältst alle Zählerstände fest, du fotografierst jedes Zimmer, jeden Boden, jedes Bad. Mängel werden beidseitig im Protokoll eingetragen. Beide unterschreiben am Ende. Wenn der Vermieter eine Beanstandung nachträglich erfindet, hast du Fotos mit Zeitstempel.

Was passiert ohne besenreine Übergabe? Der Vermieter setzt dir eine Frist zur Nachreinigung. Reagierst du nicht, beauftragt er auf deine Kosten ein Reinigungsunternehmen, das nennt sich Ersatzvornahme. Die Kosten zieht er von der Kaution ab. Die Kaution darf er bis zu sechs Monate einbehalten.

Und jetzt das aktuelle Urteil, das viele Vermieter und Mieter noch nicht kennen. Das Amtsgericht Rheine hat am 12. Juni 2025 im Verfahren 10 C 78/24 entschieden, dass besenrein eben nicht ausreicht, wenn der Mieter die Wohnung über Jahre gar nicht gereinigt hat. Küche und Bad müssen hygienisch gebrauchsfähig übergeben werden. Der Vermieter durfte 1.045 Euro von der Kaution einbehalten.

Das ist der Aha-Punkt. Besenrein heißt nicht, dass jahrelange Vernachlässigung verziehen wird. Wer drei Jahre nicht gewischt hat, kann sich am Auszugstag nicht hinter der BGH-Definition verstecken.

Wann ist eine professionelle Entrümpelung die bessere Wahl?

Manchmal ist Eigenleistung nicht der richtige Weg. Typische Szenarien aus dem Landkreis Starnberg und Fürstenfeldbruck, die wir wöchentlich sehen:

• Die Wohnung ist vollgestellt, der Keller voll, der Speicher ebenfalls
• Erbfall, niemand wohnt mehr in der Wohnung, die Erben leben weit weg
• Pflegeheim-Einzug, die Senioren-Wohnung muss in zwei Wochen leer sein
• Messie-Situation mit Hygiene-Problem
• Zeitnot, zwischen Kündigung und Übergabe bleiben nur wenige Tage

In diesen Fällen löst der Anruf bei einer Fachfirma mehrere Probleme gleichzeitig. Entrümpelung, fachgerechte Entsorgung über zertifizierte Entsorgungsfachbetriebe und besenreine Übergabe laufen aus einer Hand. Keine Subunternehmer, eine Ansprechperson, ein Festpreis.

Bei uns übernimmt das Adam Pohl selbst. Er ist ausgebildete Fachkraft für Kreislauf- und Abfallwirtschaft, und genau das macht den Unterschied bei der korrekten Entsorgung von Sperrmüll, Elektroaltgeräten und Schadstoffen. Unsere 20 Google-Bewertungen mit glatten 5,0 Sternen kommen nicht zufällig zustande. Die Vor-Ort-Besichtigung in Gilching, Germering und Umgebung ist kostenlos, das Festpreisangebot bekommst du danach schriftlich.

Was bedeutet das konkret? Du musst nicht zwischen Sperrmüllanmeldung, Entsorgungstermin und Putzkolonne jonglieren. Du bekommst die Wohnung am vereinbarten Tag besenrein zurück, mit Übergabeprotokoll.

Kurzer Rechtshinweis. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei strittigen Forderungen lohnt sich ein Gespräch mit dem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht.

Weiterführende Inhalte

• ob beim Auszug wirklich alle Bohrlöcher verschlossen werden müssen, vertieft den Dauerstreit um Dübellöcher aus diesem Artikel
• wann sich eine Entrümpelung mit Entsorgungsservice lohnt, passend zu der Frage, ab wann Eigenleistung nicht mehr der richtige Weg ist
• was eine professionelle Entrümpelung im Landkreis Starnberg kostet, für eine realistische Preisspanne vor der Anfrage

Das Wichtigste in Kürze

Besenrein heißt laut BGH nur grobe Verschmutzungen entfernen, kein Wischen, kein Fensterputzen. Starre Grundreinigungsklauseln im Mietvertrag sind regelmäßig unwirksam. Bei jahrelanger Vernachlässigung gilt diese Grenze aber nicht, dann darf der Vermieter Kosten von der Kaution abziehen. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Fotos schützt dich vor späten Forderungen.

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